La rentabilidad de comprar una vivienda para ponerla en alquiler sigue reduciéndose en España y Euskadi no es ajena a esta tendencia. Según el último estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la vivienda se ha situado en el 6,2% durante el tercer trimestre de 2026, siete décimas menos que hace un año, cuando alcanzaba el 6,9%.
El informe también pone de manifiesto un dato especialmente relevante para Euskadi: San Sebastián es la única capital española donde la rentabilidad de la vivienda (3,3%) ya está por debajo del rendimiento del bono del Estado a diez años, que actualmente se sitúa en el 4,1%. Esto significa que, desde un punto de vista estrictamente financiero, invertir en deuda pública ofrece hoy un mayor retorno que comprar una vivienda para alquilar en la capital guipuzcoana.
La vivienda pierde atractivo como inversión
Aunque la compra de vivienda para alquilar continúa ofreciendo una rentabilidad superior a la del bono del Estado a nivel nacional, la diferencia se ha reducido de forma importante en los últimos meses.
El aumento de los tipos de interés y el encarecimiento del bono han estrechado el margen para los inversores, especialmente en las ciudades donde los precios de compra han seguido creciendo con fuerza mientras el alquiler no lo ha hecho al mismo ritmo.
San Sebastián, el mercado menos rentable de España
El estudio sitúa a San Sebastián como la capital española con menor rentabilidad para invertir en vivienda, con un retorno del 3,3%.
En el extremo contrario aparecen ciudades como Huelva (7,4%), Castellón (7,2%), Zamora (7%), Lleida (6,9%) o Murcia y Jaén (6,8%), donde la inversión inmobiliaria sigue ofreciendo un rendimiento mucho más elevado.
Las oficinas siguen siendo la inversión más rentable
Idealista destaca que las oficinas continúan siendo el activo inmobiliario con mayor rentabilidad en España, con una media del 11,2%, seguidas por los locales comerciales, que ofrecen un retorno del 10%.
En Euskadi, Vitoria figura entre las capitales con mejores datos en oficinas, alcanzando una rentabilidad del 8,7%, una de las más altas del país.
Los garajes también pierden atractivo
Los garajes tampoco atraviesan su mejor momento como inversión. La rentabilidad media nacional baja hasta el 6%, mientras que el incremento del rendimiento del bono del Estado ha provocado que 14 capitales españolas ya ofrezcan menos rentabilidad con un garaje que invirtiendo en deuda pública.
Entre ellas aparecen San Sebastián, con una rentabilidad del 3,7%, y Vitoria, donde el retorno se queda en el 4%, prácticamente igual que el bono del Estado.
Un mercado que cambia para los inversores
Los datos reflejan que el mercado inmobiliario sigue siendo una opción interesante para obtener ingresos por alquiler, pero cada vez con márgenes más ajustados. En Euskadi, donde los precios de compra se mantienen entre los más elevados del país, la rentabilidad continúa reduciéndose, especialmente en San Sebastián, mientras otros activos inmobiliarios, como oficinas y locales comerciales, ofrecen actualmente mejores perspectivas para quienes buscan rentabilizar su inversión.
