Comprar una vivienda en Euskadi es una inversión a largo plazo. Tanto, que hacen falta de media 19,2 años de alquiler para recuperar el dinero destinado a la compra, según el estudio de rentabilidad inmobiliaria de Fotocasa, elaborado con datos del segundo trimestre de 2026.
La cifra coloca al País Vasco entre las comunidades donde más tiempo se necesita para amortizar una vivienda, aunque con importantes diferencias entre territorios y barrios. No es lo mismo comprar en una zona de Bilbao que hacerlo en algunos de los puntos más caros de Gipuzkoa.
Vitoria ofrece la mejor rentabilidad y Donostia la más lenta
Dentro de Euskadi, Vitoria-Gasteiz es la capital donde antes se recupera la inversión, con un plazo de 19,2 años y una rentabilidad del alquiler del 5,2%.
En Bilbao, la media se sitúa en 19,8 años, mientras que en Getxo sube hasta los 24,4 años, debido al mayor precio de compra de la vivienda.
El caso más extremo es Donostia-San Sebastián, donde comprar una casa requiere casi 32 años de alquiler para recuperar la inversión, con una rentabilidad más baja, del 3,1%. El elevado precio de la vivienda en la capital guipuzcoana hace que el retorno sea mucho más lento.
Begoña-Santutxu, la zona de Bilbao donde antes se recupera la inversión
Dentro de Bilbao también hay grandes diferencias. El distrito de Begoña-Santutxu aparece como una de las zonas más rentables de Euskadi, con una recuperación de la inversión en 16,2 años y una rentabilidad del alquiler del 6,2%.
Le sigue Ibaiondo, donde hacen falta alrededor de 18 años para recuperar la compra de una vivienda, con una rentabilidad del 5,6%.
En cambio, en zonas con precios más elevados como Indautxu, el plazo se dispara hasta los 26,3 años, mientras que en Abando-Albia alcanza los 24,7 años.
El precio de la vivienda marca la diferencia
El estudio refleja una realidad clara del mercado inmobiliario: cuanto más cara es la vivienda, más cuesta recuperar la inversión, aunque pueda parecer una zona más atractiva para comprar.
Así, barrios y municipios con precios elevados reducen la rentabilidad del alquiler, mientras que áreas con precios más moderados permiten recuperar antes el dinero invertido.
Por ejemplo, una vivienda comprada en una zona con alquileres altos pero precios de compra más ajustados puede amortizarse varios años antes que otra situada en un barrio más exclusivo.
Euskadi, por encima de la media estatal
En España, el plazo medio para recuperar la inversión en vivienda se sitúa en 17,7 años. Euskadi queda por encima, con esos 19,2 años de media, aunque lejos de Baleares, donde se necesitan casi 24 años.
El mercado vasco sigue marcado por una fuerte demanda de vivienda y unos precios elevados, especialmente en las zonas urbanas y costeras.
